Fannie Mae e Freddie Mac: Novas pontuações de crédito facilitam sua aprovação de hipoteca!

Uma autoridade reguladora recentemente aprovou uma mudança significativa nos padrões de subscrição de hipotecas, o que gerou reações diversas entre os profissionais dos setores imobiliário e financeiro.

“A partir de hoje, com o objetivo de fomentar a concorrência no Ecossistema de Pontuação de Crédito e alinhar-se com a determinação incisiva do Presidente Trump de reduzir custos, Fannie e Freddie PERMITIRÃO o uso da Pontuação Vantage 4.0,” declarou Bill Pulte, chefe da Agência Federal de Financiamento Habitacional (FHFA), em um tweet datado de 8 de julho.

A FHFA, liderada por Pulte, é o órgão federal responsável pela supervisão da Fannie Mae e da Freddie Mac. Essas duas entidades governamentais garantem quase metade da dívida hipotecária dos EUA. Elas adquirem empréstimos de bancos e instituições financeiras, o que significa que qualquer mudança de procedimento que implementem é significativa para os credores em todo o país e para os proprietários de imóveis que eles ajudam.

Especificamente, Pulte estava se referindo ao VantageScore, um concorrente no mercado de pontuação de crédito que fornece pontuações numéricas indicando a probabilidade de um tomador de empréstimo pagar um empréstimo. Os credores hipotecários que desejam vender seus empréstimos para a Fannie Mae ou Freddie Mac agora têm a flexibilidade de escolher entre usar o VantageScore ou continuar com o FICO, outro grande jogador no mercado, para avaliar os tomadores de empréstimo.

“A decisão da FHFA de oferecer aos credores uma seleção de modelos de pontuação de crédito para uso com empréstimos entregues à Fannie Mae e à Freddie Mac poderia potencialmente aumentar a concorrência no setor de pontuação de crédito e diminuir os custos para os consumidores, se executada corretamente,” expressou a Associação de Banqueiros Hipotecários, um grupo representativo de credores, em um comunicado à imprensa.

Contudo, alguns grupos de direitos dos consumidores estão preocupados que a introdução do VantageScore possa na verdade diminuir a concorrência, reforçando ainda mais o domínio de mercado da TransUnion, Experian e Equifax. Essas três agências de crédito possuem o VantageScore e são poderosos players na indústria.

“O trio de grandes agências de crédito basicamente opera como um monopólio,” afirmou Chi Chi Wu, diretor de relatórios ao consumidor e defesa de dados no Centro Nacional de Direito do Consumidor. “Para um empréstimo hipotecário, é necessário obter relatórios de todas as três agências. Elas não têm concorrência. Elas desenvolveram o VantageScore como uma estratégia para expulsar o FICO do mercado e monopolizá-lo. O FICO continua sendo a única entidade independente neste espaço.”

Um dos méritos do VantageScore, segundo defensores como Hutchinson, é sua capacidade de agregar dados do consumidor ao longo do tempo, em vez de fornecer apenas um instantâneo. Essa abordagem de dados “tendenciais” oferece uma visão mais dinâmica da saúde financeira de uma pessoa, mostrando se está em tendência de alta ou de baixa.

O VantageScore também destaca que existem 33 milhões de americanos que são “invisíveis ao crédito”, o que significa que eles não possuem uma pontuação de crédito sob modelos tradicionais. A empresa afirma que seus métodos modernos de coleta de dados são mais eficazes na avaliação desses indivíduos.

Contudo, Wu é cética quanto a esses números, apontando que pesquisas recentes do Consumer Financial Protection Bureau indicam que o número real de invisíveis ao crédito é mais próximo de 2,7 milhões. Ela também observa que o FICO incorporou muitas das características de crédito inovadoras alardeadas pelo VantageScore.

“O FICO acolhe a concorrência justa entre os provedores de pontuação de crédito. Competimos ativamente em todos os mercados de crédito ao consumidor dos EUA, e a Pontuação FICO é amplamente escolhida por credores, investidores e outros participantes do mercado por sua confiabilidade e precisão preditiva. As pontuações FICO permanecem o padrão preferido para avaliar a solvência no setor hipotecário,” afirmou o FICO.

A iniciativa de abrir o mercado de pontuação de crédito para uma verdadeira concorrência, que poderia facilitar a propriedade de casa para mais americanos, conta com apoio de ambos os partidos em uma Washington dividida. Essa decisão decorre de uma legislação inicialmente introduzida pelo senador republicano Tim Scott (Carolina do Sul) e pelo senador democrata Mark Warner (Virgínia), que se tornou lei em 2018 como parte do Ato de Crescimento Econômico, Alívio Regulatório e Proteção ao Consumidor. No entanto, levou vários anos para que a FHFA decidisse sobre sua implementação, com o senador Scott pressionando por uma ação mais rápida em 2023.

Wu acredita que uma abordagem cautelosa era preferível, dado o número de partes interessadas e a significância de uma mudança tão substancial. “Acho que fazer uma mudança precipitada com base em um único tweet é imprudente,” ela comentou. “Não está claro se essa decisão adere à lei de 2018 ou às suas regulamentações, ou se é arbitrária.”

Apesar de endossar a iniciativa, Cornelissen da CFA admitiu que as economias financeiras podem ser mínimas, totalizando apenas “algumas dezenas de dólares,” ela comentou.

(Esta história foi atualizada para atualizar as manchetes.)