Lås in låga bolåneräntor som förr: Så hjälper detta företag dig!

Föreställ dig ett vanligt hus i ett typiskt amerikanskt bostadsområde som säljs till en köpare som skaffar ett traditionellt bolån. Enligt nyligen data från Redfin skulle månadskostnaden för ett sådant bolån ligga runt 2 700 dollar.

Den person som säljer fastigheten har dock troligtvis en månadskostnad som är upp till 1 000 dollar lägre, om de köpte eller omfinansierade sitt hem när räntorna var på en historiskt låg nivå om 2 % till 3 % för några år sedan.

Skulle det inte vara fantastiskt om vi kunde vrida tillbaka tiden till dessa dagar?

Ett banbrytande företag, RetroRate, föreslår just den lösningen. RetroRate har utvecklat ett mjukvaruverktyg som genomsöker offentliga fastighetsannonser på plattformar som Zillow eller Realtor.com för att identifiera bostäder på marknaden som kommer med övertagbara bolån—bolån som en ny ägare kan ta över.

Många bolån som är försäkrade av statliga organ som Department of Veterans Affairs eller Federal Housing Agency är övertagbara, tillsammans med ett fåtal som stöds av Fannie Mae och Freddie Mac.

Även om de flesta fastighetsproffs är medvetna om att sådana lån finns, kan det vara en utmaning att lokalisera dem. Vanligtvis avslöjar inte hushållen bolånedetaljer när de säljer sina hem.

I en analys över tio stater fann RetroRate att över 22 % av de listade hemmen har ett övertagbart lån, med en genomsnittlig ränta på 4,42 %, vilket potentiellt sparar köpare i genomsnitt 1 037 dollar per månad.

Utmaningar med Övertagbara Bolån

Övertagbara bolån kanske inte alltid är det första valet för köpare och deras mäklare på grund av den tidskrävande naturen i överföringsprocessen. Ansvaret för att överföra bolånet till den nya ägaren faller inte på en utlånare, utan på den befintliga bolåneservicern.

Dessa servicer, enheter som hanterar bolånebetalningar och säkerställer tidiga skatte- och försäkringsbetalningar, är vanligtvis inte utrustade för att interagera med låntagare innan de blir fastighetsägare, och de saknar generellt personalen att effektivt hantera antaganden av bolån.

RetroRate tjänar sina intäkter genom att tillhandahålla en concierge-tjänst som vägleder både köpare och säljare genom antagningsprocessen mot en avgift som är 1 % av bostadens köpeskilling, förklarar Andy Taylor, grundare av RetroRate och en erfaren professionell med tidigare erfarenheter på Redfin och CreditKarma.

Courtney Thompson, verkställande vicepresident på CMG Servicing, jämför det nuvarande intresset för övertagbara bolån med perioden efter finanskrisen 2008 när servicerare var tvungna att navigera nya, tidskrävande processer för att hjälpa husägare som stod inför utmätning. Trots utmaningarna förespråkar Thompson antaganden och säger i en intervju, ”matematik är matematik. Folk borde göra det om de kan, och det gynnar alla inblandade.”

Överbrygga ’Kapitalgapet’ med Sekundär Finansiering

En betydande fråga med övertagbara bolån är att de ofta täcker mindre än det nuvarande marknadsvärdet på ett hem. Till exempel kan ett hus som köptes 2022 för 500 000 dollar med ett bolån på 450 000 dollar nu vara värt omkring 600 000 dollar, med 400 000 dollar kvar på bolånet. Köpare behöver täcka detta gap antingen genom att betala kontant i förskott eller genom att säkra ett kompletterande lån, såsom ett andra bolån.

Detta finansiella hinder är en stor oro för Andi DeFelice, en fastighetsmäklare som specialiserar sig på förstagångsköpare och ägare av Exclusive Buyers Realty i Savannah, Georgia.

Evan Tando, en bolåneförmedlare och fastighetsmäklare baserad i San Diego, är en stark förespråkare för övertagbara bolån, och erkänner deras fördelar för både köpare och säljare, särskilt eftersom räntorna började stiga för några år sedan. Även om antagningsprocessen initialt kunde ta upp till sex månader, har den sedan förkortats till så lite som 45 dagar i vissa fall, även om köpare fortfarande bör förbereda sig för en potentiellt utdragen process jämfört med att erhålla ett nytt bolån, råder han.

Tando hade också personlig erfarenhet av RetroRates concierge-team under en transaktion som involverade ett övertagbart bolån och prisar företagets potential att förändra marknaden. För köpare, säger han, är övertagbara bolån en ”game changer”, men de förändrar också dynamiken för säljare.

”Det är avgörande när du säljer ett hem att se till att din listningsagent är proaktiv i marknadsföringen av det övertagbara lånet,” betonade Tando. Även om säljaren i slutändan inte använder det övertagbara bolånet, kan den blotta möjligheten avsevärt öka intresset hos hemköpare och potentiellt driva upp fastighetens pris.

”Att upptäcka vad som finns tillgängligt kan vara ganska avslöjande, särskilt om du aktivt letar efter ett hem,” noterade Taylor. ”Dessa möjligheter finns och de erbjuder otroligt värde. Det handlar allt om att upptäcka den dolda pärlan.”